2025 EKİM AYI KİRA ARTIŞ ORANI: %38,36
Ev sahipleri ve kiracılar için kira artış oranları, kira sözleşmelerinin en kritik maddelerinden biridir. Türkiye’de kira artışlarına yönelik düzenlemeler, ekonomik koşullar ve yasal değişikliklerle sürekli güncellenmektedir. Özellikle son dönemde %25 kira artış sınırının kaldırılması ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının ön plana çıkması, taraflar için belirsizlikleri de beraberinde getirmiştir.
Bu yazıda, 2025 yılı itibarayla kira artış oranlarını, güncel yasal düzenlemeleri ve hem konut hem de iş yeri kiraları için artış hesaplama prensiplerini ele alacağız. Amacımız, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak ve sorumluluklarını net bir şekilde anlamalarına yardımcı olmaktır.
Kira Artış Oranlarında Son Gelişmeler
Türkiye’de konut kira sözleşmeleri için uzun bir süredir uygulanan ve kira artış oranını en fazla %25 ile sınırlayan geçici yasal düzenleme, Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde, önceki gibi belirli bir tavan sınırlaması olmaksızın, artış oranları TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verileri üzerinden belirlenecektir.
Bu gelişme, kira piyasasında önemli bir dönüm noktasıdır. Artık kira artışlarında genel prensip, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine uygun olarak TÜFE’ye göre belirlenen üst sınırdır. Bu durum, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira bedellerinin daha dinamik bir şekilde güncellenmesi anlamına gelmektedir.
TÜFE Bazlı Kira Artışı Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Kira artış oranının hesaplanmasında temel alınan oran, TÜİK tarafından aylık ve yıllık periyotlarla belirlenen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’dir. Bu oran, kira artışı için üst sınırı teşkil eder; yani kiraya en fazla bu oran kadar zam yapılabilir.
Örneğin, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 EKİM ayı için kira artış oranı %38,36 olarak açıklanmıştır. Kira sözleşmeniz EKİM ayında yenileniyorsa, bu oran uygulanabilecek en yüksek artış miktarını gösterir.
Örnek Hesaplama:
- Mevcut kira bedelinizin 12.000 TL olduğunu varsayalım.
- Yenileme ayınızdaki TÜFE oranı %50 ise (bir önceki yılın aynı ayına göre 12 aylık ortalama değişim), yeni kira bedeliniz en fazla 12.000 TL + (12.000 TL * %50) = 18.000 TL olabilir.
- Ev sahibi, bu oranı aşan bir zam talep edemez. Belirlenen oran, artış için yasal bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilirler.
Anlaşmalı ve Anlaşmasız Durumlarda Kira Artışı
Kira artış oranının belirlenmesi, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına göre farklı şekillerde ele alınır.
Anlaşmalı Kira Artışı: Sözleşmelerdeki Sınırlar
Kiracı ile ev sahibi arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, bu anlaşmada kararlaştırılan oran geçerli olacaktır. Ancak bu oran, ilgili aydaki TÜFE oranını aşmadığı takdirde hukuken geçerlidir. Eğer kararlaştırılan oran TÜFE’yi aşarsa, yasal olarak sadece TÜFE oranı kadar artış uygulanabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 hükmü bu durumu şu şekilde düzenlemektedir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Anlaşma Yoksa: Mahkeme Yolu ve Hakimin Rolü
Kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranı konusunda bir anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilirler. Bu davada hakim, kiralananın durumunu (konumu, özellikleri, emsalleri vb.) göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirler. Ancak hakimin belirlediği bu artış da TÜFE oranını geçemez.
TBK 344/2 hükmü bu durumu açıkça belirtir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Konut Kiralarında %25 Sınırı: İstisnai Uygulama
Yukarıda belirtilen genel kuralın bir istisnası olarak, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 2 ile 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı en fazla %25 olarak uygulanabilecektir. Bu özel dönem için TÜFE oranı dikkate alınmaz; mevcut kira bedelinin %25’i üst sınır olarak kabul edilir.
- Örnek: Mevcut kira bedeli 10.000 TL olan bir konut sözleşmesi bu tarih aralığında yenileniyorsa, kira artışı en fazla 2.500 TL (%25) olabilir. Yeni kira bedeli en fazla 12.500 TL olacaktır.
Önemli Not: Bu %25’lik sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiraları bu düzenlemenin dışındadır. İş yeri kira artışlarında üst sınır, ilgili ayda belirlenen TÜFE oranıdır.
Yasal Kira Artış Oranının Aşılması Durumunda Kiracının Hakları
Bir ev sahibi, yasal kira artış oranından daha yüksek bir zam yapmak isterse, kiracının yasal oranı ödemesi yeterlidir. Ev sahibinin yasal artış oranının üzerinde yaptığı zam geçerli olmayacaktır. Kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir.
Eğer kiracı, yasal artışı kabul etmez ve sözleşmede tahliyeye imkan tanıyan hükümler varsa, ev sahibi kiracıya ihtarname göndererek en az 30 günlük süre tanımalıdır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu süreçler, profesyonel hukuki destek alınarak yürütülmelidir.
Kira Artışında Yasal Dayanaklar ve Önemli Hükümler
Kira artış oranları ile ilgili temel yasal düzenlemeler ve kararlar şunlardır:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344: Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranlarına ilişkin genel hükümleri içerir.
- TBK 344/1 Hükmü: Tarafların anlaşarak belirlediği kira artış oranının TÜFE ile sınırlı olduğunu belirtir.
- TBK 344/2 Hükmü: Taraflar arasında anlaşma olmaması durumunda hakimin kira bedelini belirlemesine ilişkin hükümdür.
- TBK Geçici Madde 2: Konut kira sözleşmelerinde uygulanan %25’lik kira artış sınırını belirleyen geçici hükümdür.
- Yargıtay 3. HD., E. 2017/8186 K. 2019/5897: Kira tespit davalarına ilişkin önemli bir Yargıtay kararıdır.
Hukuki Yardım Almanın Önemi
Kira artış oranlarına ilişkin mevzuat ve uygulamalar oldukça karmaşıktır. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını tam olarak bilmeleri ve olası uyuşmazlıklarda doğru adımları atmaları büyük önem taşır. Kira sözleşmelerinin yorumlanması, yasal sürelerin takibi ve olası bir hukuki süreçte doğru adımların atılması için uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek adına kritik bir rol oynar.
Bu tür durumlarda, alanında deneyimli bir hukuk bürosu olan EksiLegal’den profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti alarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz.
Özetle Kira Artışı ile İlgili Temel Noktalar
- %25 Sınırı Kalktı: Temmuz 2024 sonrası yenilenen kira sözleşmelerinde genel olarak %25’lik üst sınır uygulanmayacak.
- TÜFE Bazlı Artış: Kira artışlarında genel üst sınır, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (on iki aylık ortalama) olacaktır.
- Anlaşmanın Önemi: Taraflar arasındaki anlaşma, TÜFE’yi aşmadığı sürece geçerlidir. Aşarsa TÜFE uygulanır.
- Anlaşmazlık Durumu: Anlaşma sağlanamazsa, kira tespit davasında hakim TÜFE’yi aşmayacak şekilde hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler.
- Geçici %25 Kuralı: 02.07.2023 – 01.07.2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için %25 sınırı halen geçerlidir.
- İş Yerleri Hariç: %25 sınırı sadece konut kiraları için olup, iş yeri kiralarında üst sınır her zaman TÜFE’dir.
- Yasal Üst Sınır: Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam talep ederse, kiracının yasal oranı ödemesi yeterlidir; fazlası hukuken geçersizdir.
- 2025’in ilk aylarında TÜFE artış oranları Ocak’ta yaklaşık %58,51, Şubat’ta %55,23 olarak gerçekleşti; her ay açıklanan oranlara göre yeni kira bedeli hesaplanmalıdır.
- Ekim 2025’te açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı %38,36 olup hem konut hem de iş yeri kiraları için en yücel artış oranıdır.
Sonuç
Kira artış oranları ve ilgili yasal düzenlemeler, hem ev sahiplerini hem de kiracıları doğrudan etkileyen dinamik bir alandır. Güncel gelişmeleri takip etmek ve haklarınızı doğru bir şekilde bilmek, sağlıklı bir kira ilişkisinin temelini oluşturur. Olası anlaşmazlıklarda veya karmaşık durumlarda profesyonel hukuki yardım almak, süreçleri yasalara uygun ve doğru bir şekilde yönetmenize yardımcı olacaktır. Hukuk büromuz EksiLegal, kira hukuku alanındaki tüm sorularınız ve ihtiyaçlarınız için yanınızdadır.