Türkiye’de Gayrimenkul Yatırımıyla İkamet İzni

Türkiye’de Gayrimenkul Yatırımıyla İkamet İzni: Yabancılar İçin Kapsamlı Rehber

Türkiye, tarihi ve doğal güzelliklerinin yanı sıra ekonomik fırsatlarıyla da yabancı yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Gayrimenkul satın almak, ülkeye yerleşmek isteyen yabancılar için cazip bir seçenek sunuyor. Bu rehberde, Türkiye’de ev alarak nasıl ikamet izni alabileceğinizi tüm detaylarıyla inceleyeceğiz.

Gayrimenkul Edinimine Dayalı İkamet İzni Nedir?

Türkiye’de gayrimenkul edinimi yoluyla ikamet izni, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de konut niteliğinde bir taşınmaz satın alarak başvurabildiği bir kısa dönem ikamet izni türüdür. Bu izin, yabancılara belirli koşulları sağlamaları halinde Türkiye’de yasal olarak ikamet etme hakkı tanır. Ancak, satın alınan taşınmazın mutlaka mesken vasfında olması ve tapu kayıtlarında da bu şekilde belirtilmesi esastır. Dükkan, arsa, depo gibi ticari veya tarımsal nitelikteki taşınmazlar bu izin türü için uygun değildir.

Türkiye’de Ev Alarak Oturma İzni Şartları

Gayrimenkul alımı yoluyla ikamet izni başvurusu yapabilmek için belirli şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar hem taşınmazın niteliği hem de işlem süreçleriyle ilgilidir:

Taşınmazın Niteliği: Satın alınacak gayrimenkulün mutlaka konut niteliğinde olması ve tapu kütüğünde ‘mesken’ olarak kayıtlı bulunması şarttır.
Değer Sınırı: Satın alınacak konutun değerinin en az 200.000 USD olması gerekmektedir. Bu değer, resmi eksper raporuyla belirlenir.
Ekspertiz Zorunluluğu: Yabancılara yapılacak satış işlemlerinde ekspertiz raporu almak zorunludur. Konutun güncel piyasa değerini gösteren bu rapor, Web Tapu sistemi üzerinden satıcı tarafından talep edilir ve belirtilen minimum değerin üzerinde çıkması gerekir.
Döviz Transferi: Konut bedeline karşılık gelen yabancı para cinsinden dövizin, öncelikle Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’na (TCMB) satılması ve elde edilen Türk Lirası’nın konut satıcısının banka hesabına yatırılması gerekmektedir. Doğrudan nakit ödeme kabul edilmemektedir.
Banka Aracılığıyla Ödeme: Konut bedeli, satıcıya mutlaka banka kanalıyla ödenmelidir. Bu ödemeye dair banka dekontları, tapu müdürlüğüne sunulacak önemli belgelerdendir.
Yabancı Yoğunluğu Kotası: Satın alınacak konutun bulunduğu mahallede yabancı yoğunluğu nedeniyle ikamet izni kotasının dolup dolmadığı kontrol edilmelidir. Kota dolmuş mahallelerde yapılan başvurular genellikle reddedilmektedir.

Değer Tespiti: Taşınmazın Rayiç Bedeli Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkulün değer tespiti, yabancı satışlarında hayati bir adımdır. Bu işlem, Web Tapu sistemi üzerinden satıcı tarafından talep edilen bir ekspertiz raporu ile gerçekleştirilir. Yetkili değerleme uzmanları tarafından hazırlanan bu rapor, konutun güncel piyasa değerini belirler ve tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Ekspertiz raporunda belirtilen değerin, yukarıda belirtilen minimum USD tutarlarının üzerinde olması zorunludur.

Başvuru Süreci: Gayrimenkul İkamet İzni Adım Adım Nasıl Alınır?

Gayrimenkul edinimi yoluyla ikamet izni başvuru süreci, belirli adımları içerir:

Online Başvuru ve Randevu: İlk adım, İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’nün e-ikamet web sitesi üzerinden online başvuru formunu doldurmak ve bir randevu almaktır.
Randevu Günü Başvurusu: Belirlenen randevu tarihinde, tüm gerekli belgelerle birlikte ilgili İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne şahsen başvuruda bulunulur.
Değerlendirme ve Onay: Göç İdaresi, sunulan belgeleri ve başvuru şartlarını değerlendirir. Olumlu değerlendirilmesi halinde ikamet izni verilir.
Red ve İtiraz Süreci: Başvurunun reddedilmesi durumunda, tebliğ edilen ret kararına karşı yetkili idari mercilere itiraz edilebilir veya idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.

Başvuru İçin Gerekli Belgeler

Gayrimenkul alarak ikamet izni başvurusu için Göç İdaresi’ne sunulması gereken başlıca belgeler şunlardır:

İkamet İzni Başvuru Formu (e-ikamet üzerinden doldurulmuş ve imzalanmış)
Pasaport veya pasaport yerine geçen belge (Fotokopisi ve aslı)
Dört adet biyometrik fotoğraf
Geçerli Sağlık Sigortası (Türkiye’de geçerli bir sigorta poliçesi)
Tapu Senedi (Konutun tapu senedi fotokopisi ve aslı)
Değerleme Raporu (Güncel ve yetkili eksper tarafından hazırlanmış)
Banka Dekontları (Döviz alım belgesi ve satıcıya yapılan TL ödeme dekontları)
Adres Kayıt Sistemine kayıtlı olduğunu gösterir belge (Tapu kaydı ile teyit edilir)
Harç ve Kart Bedeli Ödeme Makbuzları
İkamet adresini gösterir belge (Tapu senedi yeterlidir)

DİKKAT: Yabancı dildeki belgelerin noter onaylı Türkçe tercümesinin sunulması zorunludur. Eğer bu belgeler resmi bir nitelik taşıyorsa, yabancının vatandaşı olduğu ülkedeki Türk konsolosluğu tarafından onaylanması veya Lahey Sözleşmesi’ne göre apostil şerhi düşülmüş olması gerekmektedir.

Türkiye’de gayrimenkulü bulunan yabancılara, bu izin türü kapsamında her defasında en fazla 1 yıllık ikamet izni verilebilir.

Yasal Dayanaklar ve Önemli Notlar

Bu ikamet izni türü, Türk hukukunda önemli yasal dayanaklara sahiptir:

6458 Sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu
6458 Sayılı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
6458 Sayılı Kanun’un Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 28. maddesinin 3. fıkrası

Bu yasal çerçeve, yabancıların Türkiye’de ikamet izinlerini düzenleyen temel metinlerdir.

Önemli Noktalar Özeti

Gayrimenkul edinimi ikamet izni, yabancılara kısa dönem oturma hakkı tanır.
Sadece konut niteliğindeki taşınmazlar için geçerlidir.
200.000 USD minimum değer şartı bulunur.
Ekspertiz raporu ve banka üzerinden ödeme zorunludur, nakit ödeme kabul edilmez.
Başvurular e-ikamet üzerinden başlar ve İl Göç İdaresi’nde tamamlanır.
Başvuru reddi halinde itiraz veya dava hakkı mevcuttur.

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul satın alarak ikamet izni elde etmek, yabancılar için hem yatırım hem de yerleşim açısından önemli bir fırsattır. Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay ve bürokratik aşama bulunmaktadır. Konutun niteliğinden değerine, ödeme şeklinden aile üyelerinin haklarına kadar her adımda doğru ve eksiksiz işlem yapmak, başvurunuzun olumlu sonuçlanması için büyük önem taşır.

Bu karmaşık süreçte profesyonel hukuki destek almak, başvurunuzun sorunsuz ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması adına kritik öneme sahiptir. EksiLegal gibi uzman hukuk bürolarından danışmanlık almanız, tüm süreci yasalara uygun ve hızlı bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olacaktır.