Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinimi

Türkiye, sahip olduğu stratejik konum, doğal güzellikleri ve gelişen ekonomisi ile yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul piyasası sunmaktadır. Birçok yabancı, konut veya iş yeri edinerek hem yatırım yapma hem de Türkiye’deki yaşamlarına yasal bir zemin oluşturma fırsatı bulur. Gayrimenkul edinimi, ikamet izni ve hatta belirli şartlar altında Türk vatandaşlığı kazanma gibi önemli hukuki avantajları da beraberinde getirebilir. Ancak bu süreç, Türk hukukuna özgü belirli şartlara ve sınırlamalara tabidir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Şartları

Yabancı gerçek kişiler, Türk hukukunda belirtilen koşulları yerine getirmeleri ve satış işlemlerini tapu müdürlükleri veya noterler aracılığıyla tamamlamaları halinde Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilirler. Bu süreç, yabancılar için Türkiye’de yasal bir statü kazanmanın kapılarını aralamaktadır. Gayrimenkul satın alımıyla ilgili temel şartlar şunlardır:

Kanuni Sınırlamalara Uyum: Gayrimenkul edinimi, Türkiye’deki ilgili yasalara ve kanuni sınırlamalara uygun olmalıdır.
Uluslararası İlişkiler ve Ülke Menfaati: Satın alma işleminin uluslararası ilişkileri ve ülke menfaatlerini olumsuz etkilememesi gerekmektedir.
Coğrafi Sınırlamalar: Edinilen gayrimenkulün toplam alanı, bulunduğu ilçe yüzölçümünün %10’unu geçmemeli ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı aşmamalıdır.
Askeri Güvenlik Bölgeleri: Satın alınacak gayrimenkul, askeri yasak veya güvenlik bölgeleri içinde yer almamalıdır.

Son dönemde yapılan düzenlemelerle birlikte, karşılıklılık ilkesi (yani, Türk vatandaşlarının kendi ülkelerinde gayrimenkul alımına izin veren yabancı ülkelerin vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul alabilmesi) kaldırılmıştır. Bu sayede, artık Türkiye’den gayrimenkul edinecek yabancının önceden bir ikamet iznine sahip olması da şart değildir. Ayrıca, Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenen ülkelerin vatandaşları, yukarıda belirtilen kıstaslara uygun olarak konut, iş yeri, arsa, tarla gibi her türlü gayrimenkulü edinebilirler.

Gayrimenkul alım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken önemli bir husus da taşınmazın üzerinde ipotek veya haciz gibi satışa engel teşkil eden herhangi bir hukuki durumun bulunmamasıdır. Bu bilgiler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden veya noterlerden kolaylıkla teyit edilebilir.

Gayrimenkul Alım Süreci: Tapu ve Noter İşlemleri

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alım sürecinde, tapu veya noter aracılığıyla işlem yapma imkanları mevcuttur. Bu işlemlerin hukuka uygun ve güvenli bir şekilde yürütülmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçmek açısından büyük önem taşır. Özellikle Türk hukuku konusunda yeterli bilgiye sahip olmayan yabancıların, kötü niyetli satıcılar tarafından suiistimal edilme riskine karşı dikkatli olmaları gerekir.

Tapu Müdürlüğünde Gayrimenkul Devir İşlemleri

Geleneksel ve en yaygın yöntem olan Tapu Müdürlüğü’ndeki işlemler, alıcı ve satıcının karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleştirilir. Süreç genellikle şu adımları içerir:

Randevu Alımı: İşlemler için öncelikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-randevu veya WEBTAPU uygulamaları üzerinden online olarak veya doğrudan Tapu Müdürlüklerinden randevu alınması gerekmektedir.
Belge Hazırlığı: Randevu günü ve saatinde alıcı ve satıcının, pasaport, değerleme raporu, kimlik belgesi, vergi numarası gibi gerekli tüm belgelerle birlikte hazır bulunması gerekir.
Başvuru ve İmza: Tarafların ve varsa vekillerinin Tapu Müdürlüğüne bizzat başvurusu ile satış sözleşmesi imzalanır ve tapu tescili yapılır.

Yabancılar İçin Türkiye’de Gayrimenkul Alım Satım Rehberi: Noter ve Tapu İşlemleri

Yapılan yeni düzenlemelerle birlikte, gayrimenkul alım satım işlemleri artık sadece tapu müdürlüklerinde değil, noterliklerde de yapılabiliyor. Bu rehber, özellikle yabancı alıcılar için noter aracılığıyla mülk edinme sürecini ve dikkat edilmesi gerekenleri adım adım açıklamaktadır.

Noterde Gayrimenkul Satış Süreci Nasıl İşler?

Noter üzerinden yapılan satış işlemleri, dijital altyapı kullanılarak hızlı ve güvenli bir şekilde yürütülür. Süreç aşağıdaki adımlardan oluşur:

1. İlk Başvuru ve Randevu Başvuru, Noterler Birliği’nin e-Devlet üzerindeki sistemi (TAKPAS ve TAKBİS entegrasyonu ile) üzerinden yapılır. Başvurunun ardından alıcı ve satıcıya SMS ile bir e-tahsilat numarası ve randevu tarihi/saati bildirilir.

Önemli: Randevuya gelinmemesi durumunda, işlemi tamamlamak için 10 gün ek süre tanınır. Bu süre içinde noterliğe gidilmezse başvuru iptal edilir.

2. Belgelerin Hazırlanması ve Sözleşmenin İmzalanması Randevu gününde noter, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden tapu kayıt örneği gibi gerekli tüm resmi belgeleri sistem üzerinden temin eder. Tarafların kimlikleri ve mülkün durumu teyit edildikten sonra hazırlanan satış sözleşmesi imzalanır.

3. Tescil, Arşivleme ve Tapu Teslimi

Sözleşme imzalandıktan hemen sonra noter, tapu bilişim sistemi üzerinden yevmiye numarası alır ve satışı sisteme işler.
Mülkiyetin devri tapu siciline tescil edilir.
Satış sözleşmesi ve ekleri, hem dijital sisteme kaydedilir hem de fiziki olarak arşivlenir.
İşlem tamamlandığında, noter yeni tapu senedini alıcıya teslim eder.

Noter Ücreti Ne Kadar? Noterlikte yapılan satış işlemi için ücret, mülkün değerine göre belirlenir. Bu ücret, her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenmektedir.

Başvuru İçin Gerekli Belgeler Listesi

Satış işleminin sorunsuz ilerlemesi için aşağıdaki belgelerin eksiksiz olarak hazırlanması gerekir:

Tapu Bilgileri: Satın alınacak mülke ait tapu senedi veya ada/parsel bilgileri.
Kimlik Belgesi: Alıcı yabancıya ait pasaport veya muadili bir kimlik belgesi.
Değerleme (Ekspertiz) Raporu: Geçerliliği devam eden ve sisteme online olarak kaydedilmiş gayrimenkul değerleme raporu.
Emlak Rayiç Değeri: Mülkün bulunduğu belediyeden alınmış güncel rayiç değer belgesi.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Konutlar için geçerli DASK poliçesi.
Fotoğraflar: Satıcıya ait 1, alıcıya ait 2 adet güncel vesikalık fotoğraf.
Yabancı Kimlik/Vergi Numarası: Yabancı kimlik numarasının tespiti veya vergi dairesinden alınmış potansiyel vergi numarası.
Döviz Alım Belgesi (DAB): Satış bedelinin dövizle ödendiğini gösteren ve banka tarafından KEP üzerinden gönderilen belge.
Vekaletname (Gerekirse): Taraflar bir vekil aracılığıyla işlem yapacaksa, noter onaylı ve gerekli yetkileri içeren vekaletname.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Tercüman: Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa, işlemlerin yeminli bir tercüman eşliğinde yapılması zorunludur.
Değerleme Raporu: Ekspertiz raporu, düzenlendiği tarihten itibaren sadece 3 ay geçerlidir. Satış işlemine yakın bir tarihte alınması önemlidir.
Ek Belgeler: Bu belgeler sadece satış işlemi içindir. Oturma izni veya vatandaşlık başvurusu yapılacaksa, ilgili kurumlar tarafından ek belgeler talep edilecektir.

Gayrimenkul Alımında Vergiler ve Ek Masraflar

Türkiye’de gayrimenkul satın alırken, satış bedeline ek olarak bazı vergi ve masrafların da ödenmesi gerekmektedir. Yabancı yatırımcıların bütçelerini doğru planlamaları için bu maliyetleri önceden bilmeleri önemlidir.

Tapu Harcı (Devir Vergisi) Gayrimenkulün mülkiyet devri sırasında ödenen en önemli vergidir.
- Oran: Satış bedelinin %4‘ü kadardır. Bu bedel, beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanır ve bu değer, ekspertiz raporundaki değerden düşük olamaz.
- Ödeme: Yasal olarak alıcı ve satıcı tarafından %2 – %2 şeklinde eşit olarak paylaşılsa da, taraflar arasındaki anlaşmaya göre genellikle tümünü alıcı öder.
Katma Değer Vergisi (KDV) ve Yabancılar İçin Muafiyet Sıfır (yeni inşa edilmiş) konut ve iş yeri alımlarında KDV uygulanır. Ancak yabancı alıcılar için önemli bir vergi avantajı bulunmaktadır:
- KDV Muafiyeti: Türkiye’de yerleşik olmayan (çalışma veya oturma izniyle 6 aydan fazla Türkiye’de bulunmamış) yabancı uyruklu kişiler, satın aldıkları ilk konut veya iş yeri için KDV ödemekten muaftır.
- Şartları: Bu muafiyetten yararlanabilmek için ödemenin yurt dışından getirilen döviz ile yapılması ve mülkün bir yıl boyunca satılmaması gerekmektedir.
Döner Sermaye Harcı ve Diğer Resmi Ücretler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tahsil edilen ve her yıl güncellenen bir hizmet bedelidir. Tapu harcına göre oldukça cüzi bir tutardır.
Yıllık Emlak Vergisi Gayrimenkulü satın aldıktan sonra, mülk sahibi olarak her yıl ilgili belediyeye ödenmesi gereken bir vergidir. Mülkün bulunduğu bölgeye ve tipine (konut, arsa, iş yeri) göre oranı değişiklik gösterir. Satın alma işlemi sonrası belediyeye bildirim yapılması unutulmamalıdır.
Diğer Potansiyel Masraflar Yukarıdaki vergilere ek olarak, alım sürecinde aşağıdaki gibi ek giderler de ortaya çıkabilir:

- Değerleme (Ekspertiz) Raporu Ücreti: Zorunlu olan bu rapor için SPK lisanslı bir şirkete ödeme yapılır.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Yıllık olarak yenilenmesi gereken bir sigorta poliçesidir.
- Noter Masrafları: Vekaletname düzenlenmesi veya noter aracılığıyla satış yapılması durumunda ödenir.
- Yeminli Tercüman Ücreti: Türkçe bilmeyen taraflar için zorunlu olan tercümanlık hizmeti bedeli.
- Abonelik Masrafları: Elektrik, su, doğal gaz gibi aboneliklerin devir veya yeni abonelik işlemleri için yapılan ödemeler.
- Hukuki Danışmanlık Bedeli: Sürecin güvenle yürütülmesi için anlaşılan avukatlık bürosuna ödenecek hizmet bedeli.

Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? (Kontrol Listesi)

Türkiye’den mülk alacak yabancıların mağduriyet yaşamaması için aşağıdaki hususları mutlaka kontrol etmesi önerilir:

Resmiyet Şartı: Satış sözleşmesini mutlaka Tapu Müdürlüğü’nde veya Noterde yapın. Mülkiyetin size geçmesi için tapuda tescil işlemi zorunludur.
Mülkün Durumunu Sorgulayın: Satın alacağınız mülkün üzerinde haciz, ipotek gibi satışı engelleyici bir kısıtlama olup olmadığını Tapu Müdürlüğü’nden veya noterden teyit edin.
İmar Durumunu Öğrenin: Mülkün imar durumunu (konut, arsa, ticari alan vb.) resmi kayıtlardan kontrol ederek ileride sorun yaşamaktan kaçının.
Konumu Doğrulayın: TKGM’nin online parsel sorgulama uygulaması üzerinden, size gösterilen mülkün tapudaki ada/parsel bilgileriyle uyuşup uyuşmadığını teyit edin.
Vekaletnamelere Dikkat: İşlemleri sizin adınıza yürüten kişilerin vekaletnamesinin geçerli ve güvenilir olduğundan emin olun. Sahte vekaletnameler, sık karşılaşılan bir dolandırıcılık yöntemidir.
Yasal Sınırlamalara Uygunluk: Satın alacağınız mülkün, yabancılar için belirlenen yasal sınırlamalara (askeri bölge, 30 hektar kotası vb.) uygun olduğunu kontrol edin.
Anlaşmazlık Durumu: Alım satım sürecinde bir anlaşmazlık yaşanması halinde, çözüm merciinin Türk Mahkemeleri olduğunu unutmayın. Konsolosluklar veya dış temsilcilikler bu tür davalara bakmaz.

Bu süreç, birçok teknik ve hukuki detayı barındırdığından, en başından itibaren uzman bir avukattan destek almak, olası riskleri ortadan kaldırarak işlemlerinizi güvence altına almanızı sağlayacaktır.

Yasal Dayanaklar

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul edinimi ile ilgili temel yasal dayanaklar şunlardır:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 vd. hükümleri: Yabancıların gayrimenkul edinme koşullarını ve sınırlamalarını düzenler.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri: Askeri ve güvenlik bölgelerindeki gayrimenkul edinimi yasaklarını belirler.
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu: Yabancıların Türkiye’deki hukuki statülerini, ikamet ve diğer haklarını düzenler.

Gayrimenkul Edinimi İçin Kanuni Sınırlamalar

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı, kanunla belirlenmiş bazı temel sınırlamalara tabidir. Buna göre yabancılar;

Askeri yasak ve güvenlik bölgelerinden mülk edinemezler.
Kişi başı ülke genelinde en fazla 30 hektar yer alabilirler.
Bir ilçedeki yabancı mülklerinin toplamı, ilçe alanının %10’unu geçemez.
Satın aldıkları boş arsalara iki yıl içinde proje geliştirmek zorundadırlar.
Cumhurbaşkanı’nın kamu yararı veya güvenlik gerekçesiyle yasakladığı yerlerden alım yapamazlar.

Bu kurallara aykırı edinilen mülkler, devlet tarafından tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Özetle: Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Yabancılar, yasal şartlara uyarak Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilirler.
Gayrimenkul edinimi, ikamet izni ve vatandaşlık imkanları sunar.
Karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır, ikamet izni ön şartı aranmaz.
30 hektar ülke genelinde, %10 ilçe yüzölçümü sınırı vardır.
Askeri yasak/güvenlik bölgelerinde gayrimenkul alımı yasaktır.
Tapu devir işlemleri Tapu Müdürlükleri veya Noterler aracılığıyla yapılabilir.
Üzerinde yapı olmayan araziler için 2 yıl içinde proje sunma zorunluluğu bulunmaktadır.
İşlemden önce taşınmazın hacizli veya ipotekli olmadığından emin olunmalıdır.

Sonuç ve Profesyonel Hukuki Danışmanlık

Türkiye’de gayrimenkul edinmek, yabancılar için önemli fırsatlar barındırsa da, sürecin karmaşık hukuki detayları ve yasal sınırlamaları bulunmaktadır. Bu nedenle, olası risklerden kaçınmak ve işlemlerinizi sorunsuz bir şekilde tamamlamak adına profesyonel hukuki destek almak son derece önemlidir. Alanında uzman bir hukuk bürosu, size yol göstererek tüm süreci şeffaf ve güvenli bir şekilde yönetmenize yardımcı olacaktır.

Gayrimenkul edinimi sürecinde karşılaşabileceğiniz tüm sorularınız ve hukuki danışmanlık hizmeti için EksiLegal gibi güvenilir bir hukuk bürosundan destek almanız, yatırımınızın güvence altına alınması açısından kritik öneme sahiptir.